土地增值税扣除税金中,可以扣除哪些税金?

2024-04-18 23:59

1. 土地增值税扣除税金中,可以扣除哪些税金?

你好!
1,《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定:“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”所以土地增值税计算中,计税收入=含税收入-增值税。
2,扣除项目中,取得房产的成本包括取得时的契税。
3,扣除项目中,因为转让收入不含增值税,所以可扣除的转让环节税金也不包括增值税15。
题目中扣除税金包括增值税,可能计算收入时按含税收入,也包括了增值税15,而没有转换为不含税收入。这样,收入含增值税,扣除含增值税,算出的增值额是一样的。但由于扣除项目包括了增值税,会造成扣除项目增大,所以计算出的土地增值税税额肯定是错误的。
说这么多,不知道讲明白没。如果不理解还可以再交流。

土地增值税扣除税金中,可以扣除哪些税金?

2. 土地增值税扣除包括哪些

计算土地增值额时税法允许扣除的项目主要包括:
(1)取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
(2)开发土地和新建房及配套设施的成本,包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。
(3)开发土地和新建房及配套设施的费用,包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
(4)经当地税务机关旧房和建筑物的评估价格(指在转让已使用的房屋和建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格)。
(5)与转让房地产有关的税金,包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。纳税人转让房地产时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。
(6)从事房地产开发的纳税人可以按照上
第一、二项金额之和加计20%的扣除额。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国税收征收管理法》
第一条为了加强税收征收管理,规范税收征收和缴纳行为,保障国家税收收入,保护纳税人的合法权益,促进经济和社会发展,制定本法。
第二条凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理,均适用本法。
第三条税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税,依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的,依照国务院制定的行政法规的规定执行。
任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定,擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。 
第四条法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。
法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

3. 土地增值税的扣除项目有哪些?

第一,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定:“计算增值额的扣除项目:  (一)取得土地使用权所支付的金额; (二)开发土地的成本、费用;  (三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;  (四)与转让房地产有关的税金;  (五)财政部规定的其他扣除项目。”  第二,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定:“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为: (一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。  凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 (四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 (五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。 (六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。”  第三,根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条第二款规定:“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。” 第六条规定:“在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。 本通知自2016年5月1日起执行。” 第四,根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定:“三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题   (一)营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。  (二)营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。  其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。”

土地增值税的扣除项目有哪些?

4. 土地增值税的扣除项目有哪些?

土地增值税:新建房地产转让时可以扣除的5个项目

5. 土地增值税可以扣除哪些项目

(一)纳税人财务制度健全,能真实准确核算收入和成本费用的,按照《条例》和《细则》的有关规定,确认其扣除项目金额。 
1、取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式得到土地使用权的,为支付的地价款。 
2、开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。 
3、开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊,并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,利息不单独扣除,房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额及房地产开发成本之和的10%给予计算扣除。 
4、与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。 
5、加计扣除。对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。
  (二)纳税人财务制度不健全,无法真实准确核算收入和成本费用的,税务机关可按下列规定确认其扣除项目金额: 
1、土地费和房地产开发成本,由各市县地税局根据当地实际情况,在销售收入的50%至70%的幅度内给予扣除,并报省地税局备案。 
2、房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本两项合计金额的10%给予扣除。 
3、已列入管理费用的有关印花税、土地使用税、房产税不再重复扣除。 
4、纳税人成片受让土地使用权,分期分批开发转让的房地产,其扣除项目的分摊方法,以转让土地为主的,按土地面积比例分摊计算;以转让房屋建筑物为主的,按建筑面积比例分摊计算。 
5、第一款规定的“50%-70%”的成本扣除,已考虑了加计扣除的因素,因此不再给予加计20%的扣除。

  (三)对转让旧房及建筑物的,按旧房及建筑物的评估价格和转让房地产有关的税金来确认其扣除项目金额。旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格,评估价格须经当地税务机关确认。

土地增值税可以扣除哪些项目

6. 土地增值税扣除税金范围

凡转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的单位和个人为 土地增值税纳税人
    土地增值税征税范围
    1.国有土地使用权、地上建筑及其附着物转让行为
    2.国有土地使用权、地上建筑及其附着物使用行为
    3.对转让房地产行为征税
    土地增值税实行的是四级超率累进税率,即以纳税对象数额的相对率为累进依据,按超累方式计算应纳税额的税率。采用超率累进税率,需要确定几项因素:一是纳税对象数额的相对率,土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。二是把纳税对象的相对率从低到高划分为若干个级次。土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率从低到高划分为四个级次,即:增值额未超过扣除项目金额50%的部分;增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分;增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分;增值额超过扣除项目金额200%的部分。三是按各级次分别规定不同的税率。土地增值税的税率是30%,40%、50%、60%。 (三)土地增值额计税依据和应纳税额计算以及减免
    1. 计税依据: 土地增值额=转让房地产所取得的收入一扣除项目金额
    2.土地增值税的计算:
    应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)
    土地增值税的减免
    有下列情形之一的,免征土地增值税:
    (1).纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;
    (2).因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
    (3).个人因工作调动或改善居住条件而朝让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。居住未满三年的,按规定计征土地增值税。
    (4).对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。
    (5).1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同,不论其房地产在何时转让,均免征土地增值税。
    1994年1月1日以前已签订房产开发合同或已立项,并已按规定投入资金进行开发,其在1994年1月1日以后五年内首次转让房地产的,免征土地增值税。
    对于个别由政府审批同意,进行成片开发、周期较长的房地产项目,其房地产在上述规定五年免税期以后首次转让的,经所在地财政、税务部门审核,并报财政部、国家税务总局核准,可以适当延长免税期限。
    (6).转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
    (7).对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。
    对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;
    建成后转让的,应征收土地增值税。
    在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。
    (8).对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。

7. 土地增值税的扣除项目有哪些?

法律分析:土地税费有哪些:  (一)营业税及附加(出让方):  1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。  2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。  (二)印花税和契税(双方):  1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。  2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。  (三)土地增值税(出让方):  1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额,缴纳土地增值税。  2、规定扣除项目:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。  3、税率的确定四档:增值额未超过扣除项目金额的50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的,税率为60%。法律依据:《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 第十条 条例第七条所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。  计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:  (一)增值额未超过扣除项目金额50%  土地增值税税额=增值额×30%  (二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的  土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%  (三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的  土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%  (四)增值额超过扣除项目金额200%  土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%  公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。

土地增值税的扣除项目有哪些?

8. 土地增值税扣除项目有哪些

纳税人财务制度齐全,可以确切的核算收入和成本费用,根据《条例》和《细则》的相关规定,确定扣除项目金额:
1、获得土地使用权需要支付金额。包含了纳税人获得土地使用权需要支付的土地款项和国家规定缴纳的相关费用。
2、土地开发、新建房子、配套设施成本。包含了土地征用、拆迁补偿、工程费、建筑安装费、基础建设费、公共设施费等,这些成本根据实际金额扣除。
3、土地开发、新建房子、配套设施费用,财务费用中的利息支出,可以根据房地产转让分摊,提供金融中心证明,赞同扣除,但是不能超出商业银行的贷款利率金额。其它房地产费用根据土地使用权支付金额以及开发成本之和的百分之五扣除。
4、房地产转让税金。转让房产缴纳营业税、建设税、印花税。房地产转让缴纳教育费附加,可以跟税金一起扣除。
5、加计扣除。房地产开发纳税人,可以根据获得土地使用权支付金额,以及房地产成本之和加百分之二十扣除。
一、土地增值税避税方法
1、均衡增值额的方法:对于不同物价水平的不同地区同时开发多个项目,可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度调整分摊,将获得的增值额最大限度的平均,保持各处开发项目增值率大致相同,降低某段时间增值率过高的现象从而节省部分税款的缴纳。
2、增加间接费的方法:比如可以从房地产开发成本中的开发间接费的筹划,即在组织人事安排上可相应的将总公司一些人员放到项目中或兼职到每一个具体项目中去,那么此类人员发生的相关费用可以分摊部份至房地产开发成本中去,增大增值税允许扣除项目金额。
二、土地增值税清算的条件
纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算:
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
3、直接转让土地使用权的
同时,对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
1、已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的,应在办理注销登记前进行土地增值税清算;
4、省(直辖市)税务机关规定的其他情况。
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