请问资产证券化ABS与REITs的不同点是什么呢?感谢!

2024-07-21 03:36

1. 请问资产证券化ABS与REITs的不同点是什么呢?感谢!

ARS和REITs不同点:
1、两者定义不同,ABS是资产抵押债券,REITs是房地产信托投资基金。
2、ABS 是你有房产,然后拿去做抵押,发型债券。REITs 是公募来钱之后去做房地产投资。


扩展资料:
一、资产证券化的种类范围
⒈根据基础资产分类。
根据证券化的基础资产不同,可以将资产证券化分为不动产证券化、应收账款证券化、信贷资产证券化、未来收益证券化(如高速公路收费)、债券组合证券化等类别。
⒉根据资产证券化的地域分类。
根据资产证券化发起人、发行人和投资者所属地域不同,可将资产证券化分为境内资产证券化和离岸资产证券化。
⒊根据证券化产品的属性分类。
根据证券化产品的金融属性不同,可以分为股权型证券化、债券型证券化和混合型证券化。
二、 REITs 分类方法
1、根据组织形式,REITs 可分为公司型以及契约型两种。
公司型 REITs 以《公司法》为依据,通过发行 REITs 股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产,REITs具有独立的法人资格,自主进行基金的运作,面向不特定的广大投资者筹集基金份额,REITs 股份的持有人最终成为公司的股东。
契约型 REITs 则以信托契约成立为依据,通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型 REITs 本身并非独立法人,仅仅属于一种资产,由基金管理公司发起设立,其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。
二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同,因此契约型 REITs 比公司型 REITs 更具灵活性。公司型 REITs 在美国占主导地位,而在英国、日本、新加坡等地契约型 REITs 则较为普遍。
2、根据投资形式的不同,REITs 通常可被分三类:权益型、抵押型与混合型。
权益型 REITs 投资于房地产并拥有所有权,权益型 REITs 越来越多的开始从事房地产经营活动,如租赁和客户服务等,但是 REITs 与传统房地产公司的主要区别在于,REITs 主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营,而不是开发后进行转售。
抵押型 REITs 是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券,其收益主要来源是房地产贷款的利息。
混合型 REITs 顾名思义是介于权益型与抵押型REITs 之间的,其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的 REITs 中绝大多数为权益型,而另外两种类型的 REITs 所占比例不到 10%,并且权益型 REITs 能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性,市场价格也更具有稳定性
3、根据运作方式的不同,有封闭与和开放型两种 REITs。
封闭型 REITs 的发行量在发行之初就被限制,不得任意追加发行新增的股份;而开放型 REITs 可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份,投资者也可以随时买入,不愿持有时也可随时赎回。封闭型 REITs 一般在证券交易所上市流通,投资者不想持有时可在二级市场市场上转让卖出。
4、根据基金募集方式的不同,REITs又被分为公募与私募型。
私募型 REITs以非公开方式向特定投资者募集资金,募集对象是特定的,且不允许公开宣传,一般不上市交易。
公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金,发行时需要经过监管机构严格的审批,可以进行大量宣传。
参考资料:
百度百科-资产证券化
百度百科-房地产信托投资基金

请问资产证券化ABS与REITs的不同点是什么呢?感谢!

2. 住房租赁证券化的流程 起源 意义是什么

一、住房租赁证券化的起源
证监会和住建部联手发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,并称推进住房租赁资产证券化,将有助于盘活住房租赁存量资产,提高资金使用效率,促进住房租赁市场发展。

二、住房租赁证券化的流程
交易所对住房租赁资产证券化项目设置绿色通道,专人专岗负责,提高审核、发行、备案和挂牌的工作效率。
另外,《通知》要求对加强住房租赁资产证券化监管管理,提出要营造良好政策环境,培育多元化投资主体,支持开展住房租赁资产证券化。
1、CMBS模式
商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)是指以商业房地产为抵押,以相关物业资产未来收入为偿债本息来源的资产支持证券产品。
这是全国首单长租公寓抵押贷款资产证券化产品(CMBS),也是目前储架发行规模最大的住房租赁类资产证券化产品。
此次CMBS项目的特点主要表现在:
(1)管理人可以在无异议函出具日后2年内按照约定的标准筛选底层物业资产,自行选择合适的时点发行多期CMBS,相比于普通单期产品,大幅提高发行效率,能进一步降低企业的融资成本。
(2)基础资产为单一资金信托项下的信托贷款,并以底层长租公寓的租金收入现金流作为首要还款来源。
(3)与类REITs 对比,CMBS资产保留物业所有权,获得融资同时实现资产增值。与信托受益权ABS对比,CMBS物业资产进行抵押,可获得较大融资规模,并获得投资人信心。
2、租金收益权ABS模式
2017年1月4日,魔方公寓在上交所发行国内首期长租公寓资产证券化产品“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”,底层资产为4014间房间的租金收入。该产品就是典型的租金收益权ABS产品,主要体现在:
(1)转租型物业,轻资产运营,无物业抵押。
(2)解决专业公寓运营商企业融资的问题。
(3)引入第三方担保机构为产品兑付提供额外保障。
(4)以“特定门牌号的公寓”所产生当前与未来的租金作为入池资产,通过入池资产特定化,解决租约与产品期限错配问题,并通过双SPV结构,创建稳定现金流。
3、公寓型类REITs
REITs是房地产投资信托(Real East Investment Trusts)的简称,是以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产,以标的不动产的租金收入为主要收入来源的信托基金。底层资产作为类REITs产品中的核心要素,其现金流产生能力及自身的保值能力将对专项计划的存续产生极大影响。
2017年10月11日,“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获深交所批准发行,这是国内首单长租公寓资产类REITs产品,也是国内首单权益型公寓类REITs。期限为5年(前3年为运营期,后2年为处置期),其中优先级产品规模1.3亿元,发行利率为5.3%。
4、租赁消费分期类ABS
2017年8月,自如宣布成功设立“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”(下称“自如ABS”)。首期发行规模5亿元,其中优先级获得AAA信用评级,占比90%,发行利率5.39%。
租住市场的租客通常是按季、半年或年预付租金,自如分期是自如面向租客推出的一款月付金融产品,结合自如的租客信用体系,达到一定数值的租客,允许选择自如分期产品,对全年房租进行分期。
三、住房租赁市场证券化的意义
第一,财务融资,目前较低的行业收益率给房企的发展带来了很大的资金压力,ABS与类REITS等资产证券化产品给处于成长期的运营商提供了更多的融资渠道。
第二,资产证券化是房企规模划扩张的“助力剂”,通过ABS与类REITS获取的资金一方面可以用来维持项目运营,还可以为快速发展租赁行业增加扩张“弹药”来源。
第三,资产证券化,为市场不动产带来较好的流动性,这种流动性虽然暂时和真REITS无法相比,但作为整个市场的发展势不可获缺的一种尝试。
第四,可以使风险与收益重新划分。

3. 经营性物业贷和资产证券化的区别

经营性物业抵押贷款是一种贷款品种。即以借款人已购置或建成并投入运营的经营性资产所产生的稳定现金流作为第一还款来源,用于满足借款人扩建、改建、装修上述经营性资产的融资需求而发放的贷款。在国内,经营机构一般为商业银行,是传统的表内信贷业务。
资产证券化是一种资产运营方式,一般是将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的资产,通过一定的结构安排,对资产中风险与收益要素进行分离与重组,进而转换成为在金融市场上可以出售的流通的证券的过程。目的在于将缺乏流动性的资产提前变现,解决流动性风险。

经营性物业贷和资产证券化的区别

4. 万亿商业地产存量资产证券化冲动

近年以来,资金压力倒逼房企多元融资。截至目前,中国资产证券化产品累计发行量已经超过万亿。2015年全年发行超过6000亿人民币,同比增速接近90%。而房地产资产证券化规模已超千亿。  上海证券交易所债券业务部高级经理贺锐骁透露,上交 所资产证券化当中,房地产相关的产品规模排在第三位。
在6月23日-24日举办的2016中国商业地产资产证券化合作发展峰会上,多名业内人士指出,高歌猛进十几年的房地产行业进入了下半场,原来的开发业务增速趋缓,销售越来越慢,开发商表内的存量和持有性物业快速积累。
如何通过金融创新来优化资本结构,降低资金成本,盘活存量成为摆在开发商和业主面前的重要课题。  高和资本执行合伙人周以升指出,房企表内释放一旦找到出口,相信将会彻底改变商业地产和房地产行业的商业模式。  此前诸多开发商早已探索轻资产之路,公司债作为直接融资工具也大大降低开发商的融资成本。但随着市场信用风险逐步暴露,资产证券化业务因为有底层资产的支持,越来越受到投资人关注。根据万得数据,房地产直接相关的资产证券化产品,已有471亿元,品种涵盖了私募REITs、准REITs、资金收益权证券化、物业费证券化、购房尾款证券化等。  资产证券化对房地产有两个意义,一是依靠资产增值和结构化评级获得一个高评级,同时通过流动性来获得溢价,优化企业的融资成本和资本结构;二是以私募REITs和REITs为代表的权益类证券化发展,可以盘活开发商的资产空间。  万亿表内存量释放路径  目前国内资产证券化主要分为三类:债权、物权、股权的证券化。债权中最主要的是商业银行贷款,包括商业物业抵押贷款和个人住房抵押贷款,对应的产品是CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)和RMBS(住宅房贷担保证券)。  其他类型贷款,又可以包括以信托计划为载体的信托贷款、有相关委托方通过银行做的委托贷款、市场上最近一年多比较受关注的公积金贷款。  目前公积金品种发行量较大。已有类似于针对单笔委托贷款、底层现金流分别对应酒店等基础现金流的证券化产品。  多名业内人士告诉21世纪经济报道记者,其实房企不缺存量资产。比如在北京、上海、广州、深圳的甲级5A写字楼的存量,有2500万平方米,约1.2万亿价值。但存量资产的资产证券化却没有做到爆发式增长。  周以升认为美国市场对中国房企将会有很多启发。在美国,商业物业的融资市场是商业贷款、CMBS和REITs三分天下。REITs包括权益类和抵押型,共有1万亿美元规模;CMBS有8000亿规模。  反观中国,商业银行贷款占70%以上规模。非标、银行表外及私募REITs等占少数。中国的资产证券化虽然有很多创新,但与成熟市场相比还有巨大空间。  据介绍,房企融资规模会比经营性抵押贷款高50%以上,相当于商业物业年净租金收入的12-16倍。融资期限可以做3-5年的滚动续发。定价可以根据信用评级进行优化,还款可用本金偿还、还可尝试其他创新方式,资金用途没有限制。增信措施包括物业抵押、现金质押,部分需要现金准备金的留存以及根据情况来进行外部增信。  从规模来说,房企融资规模全面超过经营性物业贷款。机构做并购时会用很多商业银行的融资工具,效率确实很慢。如果资金需求在3-6个月内的话,并购的资金压力就会非常大,无法满足资金需求方要求。  中信证券资产证券化业务联席主管、总监俞强透露,RMBS最大的特点是实现了注册制发行。在2015年到注册制之前,一共发了不到100亿,但注册制后发行了345亿。可以说注册制对推进个人抵押贷款金融化起到了非常好的作用。目前已经获得注册的规模达2500亿。  从整体情况来看,2014年底资产证券化新规发行后,在上交所共发行3356亿,其中和房地产相关的项目包括准REITs、物业租金、管理费、购房尾款等,共发行600亿,占比约17.77%。RMBS发行40单,从发行规模来说是第二大品种,仅次于融资租赁债权。  俞强认为,房地产相关类型的证券化,在交易所市场潜力非常大。不排除其规模会超过融资租赁发行。  准REITs渐热  21世纪经济报道记者不完全统计,从2014年底以来,房地产资产证券化的相关品种中,准REITs占比最高。2016年以来,从单数和规模来说都是以物业管理费所作的资产证券化最多,大约占比29%。  以苏宁银河物业管理费为例,那是总金额为14亿的物业管理合同,对应23个物业项目,分布在包括江苏、广东在内的较发达省份。物业类型涵盖商业、住宅、办公等。据透露,投资人对该项目认可度很高,名义期限最长达到9年期。当然这其中给予了投资人回购的权利。  准REITs目前占24%,规模仅次于物业管理费。信托授予权主要是针对多家房地产企业发放贷款,并予以打包,这个类别债权组合证券化,规模是89亿,占比也在提高。  总体而言,国内目前资产证券化创新很多,比如红星美凯龙、天虹商场等项目,主要通过租金收益权的质押或信托方式进行处理。  资产证券化研究和试点在稳步推进。2014年9月和2015年1月,人民银行发布积极推进REITs试点的指导方针;国务院研究中心有关负责人也曾提到商业用房证券化产品对消化库存等方面的意义。2016年3月,越秀集团提出了关于REITs试点的建议,提出设定率规范等。  最近房企资产证券化落地案例也越来越多。如今年年初碧桂园发行资产支持证券计划。总体发行规模达29.45亿,对应1.2万份合同,210个物业项目,分布在全国24个省,实际融资规模28亿,期限是4年,发行利率达5.1%。  目前市场已发行9单私募REITs产品,都是股权过户型。  戴德梁行估价及顾问服务部董事、华东区主管顾悦如指出,未来3-5年,将是国内资产证券化市场发育成熟的黄金时期。大部分国企手握大量优质资产,却难以实现资产证券化,一旦他们的资产进行证券化,将会是一个非常庞大的规模。  在资产证券化过程当中,国企尚有屏障,较为核心的一点是,国有资产在进行重大资产筹划时,需要国资委审批,某种程度上讲,这可能会影响到这类企业的中长期筹划。  据机构预测,到今年年底,房地产资产证券化产品将会超过去年总量。
(以上回答发布于2016-06-27,当前相关购房政策请以实际为准)
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5. 什么是cdo

债务担保证券(Collateralized Debt Obligation),简称CDO,是一种信贷挂钩票据形式的结构性投资产品,是一种包含有资产抵押债券(ABS),由债权组合构成的证券化商品。
担保债务凭证是把所有的可能的现金流打包在一起,并且进行重新包装,再以产品的形式投放到市场的凭证。这个现金流可能来自各种类型的债券,债务,甚至保费,CDS费用等等。
是一种固定收益证券,现金流量可预测性较高,不仅提供投资人多元的投资渠道以及增加投资收益,更强化了金融机构资金运用效率,转移不确定风险。通常创始银行将拥有现金流量的资产汇集群组,然后作资产包装及分割,转给特殊目的公司,以私募或公开发行方式卖出固定收益证券或受益凭证。
支撑担保债务凭证的是高收益的债券、新兴市场公司债或国家债券、银行贷款等债务工具。依标的资产不同可分为现货担保债务凭证和合成担保债务凭证。
前者标的资产由放款、债券等组成。发行人通常为银行,银行将其债权资产包装转移给特殊目的公司,再由该公司依不同的信用等级发行不同券种的凭证给投资人,其凭证之价值与债权资产之现金流量的绩效相联结。由于特殊目的公司实际买入标的资产,其有实质的现金交付,故名。


投资者
投资者——CDO 的买家——包括保险公司、共同基金公司、单位信托、投资信托、商业银行、投资银行、养老基金经理、私人银行组织、其他 CDO 和结构性投资工具. 投资者购买 CDO 证券的动机不同,这取决于他们选择的档次。
在更高级别的债务中,投资者能够获得比类似评级的更传统证券(例如公司债券)可获得的收益更高的收益。在某些情况下,投资者利用杠杆并希望从高级部分提供的超额利差及其借贷成本中获利。
这是事实,因为尽管其评级为 AAA,但高级部分支付的利差高于 LIBOR。投资者还受益于 CDO 投资组合的多元化、资产管理人的专业知识以及交易中内置的信贷支持。投资者包括银行和保险公司以及投资基金。
初级投资者在基础多元化抵押品组合中实现杠杆式、无追索权投资。夹层票据和股票票据提供大多数其他固定收益证券所不具备的收益率。投资者包括对冲基金、银行和富人。
以上内容参考 百度百科-担保债务凭证

什么是cdo

6. 经济学中ABS与CDO有什么区别?

区别:
1.标的资产(即资产池内的资产)不同:
(1)ABS(狭义)的资产池是房产抵押贷款以外的债权,如:信用卡应收账款、租赁租金、汽车贷款债权等
(2)CDO的资产池主要是一些债务工具,如:高收益的债券(HighYieldBonds)、新兴市场公司债券(EmergingMarketCorporateDebt)/国家债券(SovereignDebt)、银行贷款(BankLoans)、狭义的ABS 、MBS等
2.债务人数量不同:
(1)传统的ABS的债权人至少有上千个以上。
(2)CDO的债权人约为100~200个左右,甚至少于100个的也常见。
3.标的资产的相关性要求不同:
(1)传统ABS的资产讲究一致性(Homogeneous),其债权性质、到期日皆为相似,甚至希望源自同一个创始者,以对现金流量的形态适度地掌握。
(2)CDO的各个债权要求相异性(Heterogeneous),来源不能相同,同时彼此间的相关性愈小愈好,以达到充分分散风险的要求。
4.从本质上来讲,ABS和 CDO都是资产证券化产品。
ABS,即资产支持证券(AssetBackedSecurities),是将房地产抵押贷款债权以外的资产汇成资产池发行的证券。CDO,即担保债务凭证(CollateralizedDebtObligation),是一种新型的ABS。
指以抵押债务信用为基础,基于各种资产证券化技术,对债券、贷款等资产进行结构重组,重新分割投资回报和风险,以满足不同投资者需要的创新性衍生证券产品。



扩展资料:
CDO的核心设计理念是分级,即在同一个抵押贷款资产池上开发出信用风险不同的各级产品:★优先级(SeniorTranches)    ★中间级(MezzanineTranches)    ★股权级(EquityTranches)  。
各级产品偿还顺序由先到后为优先级、中间级和股权级,即一旦抵押贷款出现违约等造成损失,损失将首先由股权级吸收,然后是中间级,最后是优先级。
其中,优先级CDO的购买方包括商业银行、保险公司、共同基金、养老基金等风险偏好程度较低的机构投资者;中间级和股权级CDO的购买者主要是投资银行和对冲基金等追求高风险高收益的机构投资者——这也是本次危机中最先倒下的一类机构投资者。  
参考资料:
百度百科-CDO
百度百科-ABS

7. CDO,CMO,CDS,MBS,ABS他们之间的区别和联系

区别
一、定义不同
CDO:债务抵押证券业务(colleteralized debt obligation),是以资产证券化技术为基础,对债券、贷款等资产进行结构性重组后产生的创新产品。
CMO:首席营销官(Chief Marketing Officer)是指企业中负责市场运营工作的高级管理人员,又称作市场部经理、营销总监。
CDS:信用违约互换(Credit Default Swap)。CDS类似于两个参与主体之间的保险合约,一个是保护卖方(保险人),另一个是保护买方(被保险人)。保护买方寻求资产保护避免本金的损失。保护卖方同意提供保险但收取一定费用。
MBS:包括住房抵押贷款支持证券(RMBS)和商业(不动产)抵押贷款支持证券(CMBS)。
ABS:(Asset backed securities)资产支持证券。这里的资产(Asset)包括信用卡应收款项、住房抵押贷款、学生贷款、汽车贷款以及租赁契约等。

二、针对对象不同
CDO针对资产证券。
CMO针对高级管理人员。
CDS针对信用及保险合约,CDS可以面向各类投资者,个人、银行、对冲基金、社保、养老金、保险公司等等。
MBS针对抵押贷款支持证券。
ABS针对资产支持证券, ABS中的Asset 可以指房贷,也可以是企业债、租赁、学生贷款、信用卡债等等各种形式的债权。。各自针对的对象不同。
联系
1、从领域上
CDO,CMO,CDS,MBS,ABS都可以叫做信用衍生产品。
2、从范围上
CDS是所有信用衍生产品的基石,也是目前全球交易最为广泛的场外信用衍生品。
MBS可以分为过手证券(这里,所有的投资者都获得同样的收益并承担同样的风险)和分级偿还证券(就是抵押贷款担保证券CMO )。一个CMO被切割成几类票据(或资产挡),代表了各自的责任,简单说就是可以分层。
3、从书写上
将MBS中的M(mortgage)用A(Asset)代替就成了ABS(Asset backed securities,资产支持证券)。
4、从先后关系上
第一个CDO是在1988年构建的,由包含高收益债券的担保池支持,叫做债券担保证券(Collateralized bond Obligation,CBO)。
之后,发行人扩展了参考资产的范围,就形成了债务担保证券(Collateralized Debt Obligation,CDO),包括杠杆贷款、信托优先证券、新兴市场主权债务、ABS、CMBS、商品以及市政债券等等。
扩展资料

CDO,CMO,CDS,MBS,ABS等信用衍生产品的共同作用
1、分散信用风险
信用衍生产品的出现使信用风险管理有了属于自己的技术,将信用风险从其它风险中剥离并转移出去,从而较好地解决了银行在风险管理实践中的信用悖论问题。
借助于信用衍生产品,银行既可以避免信用风险的过度集中,又能继续保持与客户的业务关系,无疑对传统银行业的经营理念具有革命意义。
2、提高资本回报率
金融资产的风险收益特征可通过预期收益与意外损失两个参数来表示。通过减少意外损失高、预期收益低的资产,或增加有正贡献的资产,来提高预期收益和意外损失的比率,可以达到提高资产组合预期业绩的目的。
3、提高基础市场流动性
信用衍生产品把金融资产中的信用风险分离出来,并通过信用分层、信用增级、破产隔离等金融工程尤其是信用工程技术,重新改变金融资产的风险收益特征,将其改造成可交易的金融产品,从而大大增强了金融市场的流动性。
4、提高金融市场效率
在有信用衍生产品的金融交易中,由于出现了信用风险的第三方购买者,极大地减轻金融市场上由于信息不对称所产生的逆向选择和道德风险问题,从而降低了金融交易成本,有力地促进了金融市场上的运行效率。
参考资料:百度百科-信用衍生产品
参考资料:百度百科-结构化产品和相关信用衍生品

CDO,CMO,CDS,MBS,ABS他们之间的区别和联系

8. 不良资产证券化的交易结构

资产证券化的结构多样,但并非所有结构都适合不良资产在信用风险、现金流和流动性上的特殊性,NPAS常用的基本交易结构有三种:商用房产抵押贷款支持证券结构(Commercial Mortgage Backed Security,CMBS结构)、抵押贷款债务证券结构(Collateralized Debt 0bligation,CDO结构)、清算信托结构(Liquidation Trust Structure,LT结构)。1.CMBS结构20世纪 90年代初期,RTC采用CMBS模式发行了140亿美元的与商用房地产有关的不良贷款支持证券,并首次引入浮动利率债券、专业抵押品管理机构、现金储备等形式,促进了全球CMBS市场的迅速发展,不少银行也采用该结构对与房地产有关的重组贷款、准不良贷款和抵债资产进行证券化,推进了CMBS结构的进一步演化。相对于住宅按揭贷款证券化(RMBS),CMBS结构的特点为:(1)基础资产池以商业房产或多单位住房按揭贷款、与房地产有关贷款和能产生现金流的房地产(包括抵债房产)为主。资产池现金流包括贷款利息、计划分期支付本金、到期支付本金、提前支付本金、房产变现收入。因贷款有限制早偿机制(12),且CMBS多通过利率掉期对冲利率变动引致的提前还款,因此影响现金流的主要是信用风险,还款资金来自于房产租金或变现收入,受经济环境、房产位置、用途、承租人信誉等因素影响不稳定,违约后银行对房产外的其它资产无追索权。(2)采取多层高级-次级结构,每一层证券均由所有比其更低级的证券提供信用增强。高级证券预期期限短于次级证券,实际期限不确定。本息采取DPP序列支付(sequential payment)方式:高级债券利息→次级债券利息→高级债券本金→次级债券本金。现金流不能继续投资于新的贷款。由于基础资产为气球型按揭 (balloon mortgage),本息集中在后期支付(14),因此债券前期摊销量小(甚至不摊销)(15),按月或季付息。(3)利益转移结构(shifting Interest structure)―― 利息可以设计成对所有层次债券同时支付,或按高级-次级顺序支付;贷款预定还本额按债券余额比例在高级-次级结构中分配。提前支付、违约房产清算收入等非预定现金流向高级债券进行倾斜支付,使高级债券的次级率(信用增强率)提高:将非预定现金流入的全部高级债券部分(按上一期高级债券在总债券余额中的比例计算)、次级债券部分(按上一期次级债券在总债券余额中的比例计算)的一定比例分配给高级债券,在最初几年比例可能为100%,之后随时间降低,转移比例为零后,按债券比例分配。―一贷款违约损失按照次级-高级顺序依次核销债券本金,最低级债券为“最先损失级”(first- losstranche);低级债券注销后不能重新进入流通;损失分配导致各级债券余额及其比例产生变化,下一期利息也随之调整。如在85/11/4的高级-次级结构中,如10%的贷款发生违约,其中收回4%,损失6%,则最低级和部分次低级证券退出流通,新结构比例为81/9。如果提前还本和违约损失很大,则高级证券很快得到本金偿付、低级证券很快注销,两者期限都可能最不稳定。――采用现金储备、对某一级别债券提供本息担保、服务机构预付 (Servicer Advances)的方式提供流动性和信用支持。后者是指由于贷款拖欠而无法支付计划付款额时,由服务机构提供预付款。违约房产清算收入先偿还服务机构预付款及其利息,再按先息后本支付给投资者。――由专业抵押品管理机构决定违约后房产和贷款的处置,如贷款重组、取消房产赎回权、变卖房产,或继续经营,甚至转换用途以取得更大的回收值。(4) 高级-次级超额抵押结构(Sr-Sub OC Structure)为高级债券提供更强的信用增强,1997年引入后便取代了利益转移结构:由抵押资产价值大于债券本金提供初始超额抵押(over- collaterallization);由多余现金流(excess cash flow)提供进一步超额抵押。剩余利息(excessspread)、提前还本、以及违约房产清算额统称为多余现金流,全部用于高级债券的依次提前还本,这导致超额抵押比例逐渐升高;一定期限(如三年)或次级债券比例达到一定水平(如最初比例的2倍)后,多余现金流在弥补资产损失后释放给余值持有人;该结构仍然对损失按低级-高级顺序分配。(5)0%超额抵押高级-次级结构避免了次级债券的提早退出,保证债券本息的稳定:―― 多余现金流首先弥补当期损失,再用于冲回前期已注销的低级债券,剩余部分支付高级债券本金。如当期损失不足以被多余现金流抵消,则注销最低级的债券。这种结构已逐渐模糊本金和利息在债券支付上的界限,不再局限于利息收入支付债券利息,本金回收支付债券本金的做法。同时,通过当期和跨期收入与损失的轧差,避免债券现金流和期限结构受单个资产回收损失或盈利的影响而带来太大的不确定性。――由发起人持有的股权形式的余值索取权对债券提供进一步信用增强。这尤其适合于不按面值发行、最终回收额可能高于预期值的证券(尤其是NPAS)。股权起到了现金流波动的缓冲器作用:基础资产损益体现在股权价值的波动上,贷款违约损失基本能由股权全部吸收,延迟损失分配,尽量避免了较低级债券的提早退出。这使得一定程度的损失发生后仍能维持稳定的交易结构比例。2.CDO结构最早利用CDO结构进行NPAS可追溯到80年代末期GrandStreet Bank将高风险债券和贷款进行证券化。2000年12月,Fleet Boston Corp.私募发行了由超过15亿美元违约贷款和问题贷款支持证券ArkCLO 2000-1。此后CDO被广泛作为NPAS的主要结构。CDO适应了银行进一步将无房产抵押、担保或无担保的商业贷款、循环信用、债券等异质不良信贷资产进行证券化的要求。据统计,为达到转移风险、套利和提高盈利能力的目的,目前美国银行的所有新增非投资级贷款的40%都通过CDO形式被证券化出售,韩国资产管理公司的NPAS也多采用CDO结构。CDO的特点在于:(1)基础资产池以无抵押贷款为主,数量在100-200笔左右;现金流更不稳定,多数为到期一次还本付息,甚至没有确定的到期日(如循环信用贷款);种类繁杂,相互在借款人、地点、行业、贷款类型等方面不具相关性;信用风险取决于借款人的个性化特征和单笔贷款类型;违约后不以处置房产为主,需要采取多种追偿手段(21),回收难度更大。(2)绝大部分 CDO以私募方式发行。根据资产性质和资产管理方式,CDO的基本结构分为现金流CDO和市场价值CDO。现金流CDO是用基础资产池产生的现金流来偿还证券的本息,适合于在回收或债权到期前有一定现金流入的资产。市场价值结构是用出售资产所得现金流来偿还证券本息,适合于到期前现金流不多,现金回收主要取决于资产变现所得的资产。部分CDO会设立再投资期(通常为证券发行后的最初三到五年),允许将基础资产池所产生的现金流进行再投资,只要资产池能继续满足某些指标(如超额抵押测试等)。再投资期过后为分期还本期。(3)现金流CDO根据发起人动机分为套利CDO(委托证券化的一种)(22)、表外交易CDO(直接证券化的一种)(23),根据结构差异分为现金结构和合成结构。现金结构――通过发行证券所得的现金来购买资产。合成CDO一―发起银行不是将资产而是将贷款中的信用风险转移到SPV,从而转嫁到投资者身上。所募资金不转移给发起人,而是投资于AAA级债券以保证投资者的本金偿付,同时由SPV向发起银行出售信用违约掉期合约。如不发生违约,投资者能得到掉期费加上AAA级债券投资的收益。出现违约时银行会要求SPV赔付,投资者承受相应损失。其优点在于:可进行结构分层,避免了资产转移的法律(通知借款人)和税收问题,同样能达到降低风险资产的目的。(4)市场价值结构的特点为:―― 不要求资产能产生可预期的现金流,但必须有价值、可交易变现,最终变现应能实现正收益以保证证券本息偿还。该结构对于不良债权组合证券化具有非常大的吸引力,且能很好地解决传统证券化结构中基础资产的期限长于证券化交易期限而必须对基础资产强迫性出售的困境问题,在最初定价上就将强迫性出售资产的流动性折扣考虑进来,从而使可证券化的基础资产不必受期限限制。――信用增强主要由基础资产市场价值和证券面值之间的差额提供。因此,在分层结构中,会根据每层证券的评级规定相应的折扣率(或超额抵押率),定期(如每两周)进行“超额抵押测试”。如抵押品市场价值相对于证券面值下跌到预先设定的水平(通常大于1),则必须将资产变现并加速对高级证券还本支付,直到该指标恢复到设定水平之上。――资产管理人是决定收购、处置资产的机构,优秀的管理人能发现隐含在资产中的各种风险,以低价买入资产,并以高价在行情恶化之前卖出。管理人在经验、信贷分析系统和专有技术等方面的优势有利于使证券获得更高的评级。―― 在现金流分配上允许证券发行费用先于对证券本息的支付,资产管理费后于对所有有评级证券的利息支付。为刺激资产管理人的业绩,通常会设立奖励机制,如果资产管理人能使股权持有人的收益达到某个目标,则可以提取一定的奖励费(由资产管理人持有一部分股权),分享资产价值上升的潜力。3. LT结构“清算信托”源于破产法中对企业破产清算程序的一种安排,是指将破产企业的房地产等资产通过信托的方式进行清算变现,以降低成本增加债权人的回收率。清算信托的受托人在将资产变现时不受破产法对变现程序的限制,清算收入按照法定的清偿顺序进行支付。利用LTS进行证券化的最大特点是只通过清算来达到偿付证券本息的目的,因此该结构适合任何只要能变现的资产,可以任何类型的资产作为支持发行证券,这对于现金流主要来源于贷款最终回收额和资产清算收入的不良资产非常适用。同时该结构在清偿安排上天然符合证券化中的现金流分层分配结构和信用增强安排。LTS在美国、日本和意大利的不良资产证券化中得到广泛应用。据统计,全球已有100亿美元的不良资产通过LTS进行资产证券化。该结构的特点有:(1)现金流来源于基础资产池的变现收入,所得现金流以保证证券尽快偿付为目的,不得进行再投资。(2)采取高级-次级-初级债券结构,通常由发起人保留初级(股权)部分。证券发行额依据基础资产市场价值而非面值确定。所发行证券期限相对于CMBS和CDO都要短。债券利息支付频率降低,不再是按月付息,而通常采取按季、半年甚至年支付。(3)由于市场环境、出售时机对实际变现价值有很大影响,因此证券评级需要考虑在恶劣的市场环境下资产组合的价值,根据各级证券的可收回金额及其概率分布,赋予不同的评级。这符合不良资产估值方法中强调回收额分布的特点。(4)在流动性安排上,通常采取利息储备或提供担保的方式。作为现金流蓄水池的利息储备一般要求达到能支付三到六个季度利息的水平。在回收资金不能满足当期债券本息支付时可动用利息储备。如果清算速度较快或清算收入高于预期值,则所得资金在支付当期利息、预定摊销额后,补充利息储备。(5)现金流的分配顺序:清算现金流在支付信托和资产管理费后,用来先支付债券利息后,再按照一定的摊销目标分期偿付债券本金。只有在达到分期偿付目标后,发起人才能获得一定的股息(通常不超过15%)。余下资金用来支付债券本金,最后剩余资金由股权投资者获得。(6)由专业资产管理机构从事资产的管理和清算,管理机构的回报和资产池的表现直接挂钩。在上述三个基本结构中,CMBS结构适合于不良房产按揭贷款或抵债房地产的证券化,不适合无担保无抵押不良贷款。CDO适合于任何类型的不良贷款和重组贷款的证券化,不适合抵贷资产。LT更适合需要以变现方式来处置的不良资产。这些基本结构必须根据具体的资产类型、证券评级和市场等因素进行相应的调整和修改,构造符合投资者需求、具有特定风险-收益特征的证券。由于资产证券化的结构都是由具体的现金流技术、信用增强技术、风险管理技术构成,这些技术手段如同基本组件,可根据需要相互组合、搭配使用,因而NPAS的结构设计是一个动态的过程,并没有唯一的模式。当然,尽管NPAS结构会因不良资产组合的不同而呈现差异,但在整体上仍然会表现出和正常信贷资产证券化不同的